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　　編者按：走過近二十年房地產市場化之路，雖然部分打著豪宅標志的樓盤仍難擺脫極盡奢侈、缺乏個性、簡單營銷等操作方法，不可否認，一批成熟的豪宅開發商的開發和服務理念確已經歷翻天覆地的變化。本期周刊開始，上海證券報推出中國豪宅系列報道，關注范圍包括高檔別墅與地標式的高檔公寓住宅，從豪宅的差異化營銷，到豪宅開發與銷售風險，再到通脹預期下的豪宅投資……希望為讀者系統解析豪宅最新的動向，以及數年內可以看到的未來圖景。

　　房子如何可以稱豪宅？這是很多中國富裕階層關心的話題。也是高檔樓盤開發商苦心思考的問題。上世紀80年代開始，中國房地產市場化起步，此后十余年，大面積園林綠化、低容積率、私密性、管家式物業等概念此起彼伏地引領著豪宅營銷思路。到今天，豪宅營銷已經面貌一新。

　　“如果以前的豪宅只是以把房子賣出去為目的，那么今天早已完全不同。”一位房地產界專家感慨。綠城玫瑰園，作為上海目前頂級豪宅代表，深諳其中之道。

　　資料顯示，綠城玫瑰園占地1205畝，全部由單體別墅組成，一類戶型均價2000萬/套，另一類均價5000萬/套，后者單體占地就有7畝左右，園區容積率僅有0.12多一些。“走在其中，讓人恍惚覺得到了東郊賓館或西郊賓館。”一位購房者稱。

　　玫瑰園的營銷之道其實非常低調，似有“酒香不怕巷子深”的感覺，這種少在門戶媒體上做廣告的做法曾經一度受到市場質疑，畢竟，年初到3月，玫瑰園基本上沒有多少成交。但從3月開始，隨著樓市轉暖，玫瑰園3個月內的銷售收入接近5個億。

　　除了樂觀于經濟前景的富裕階層開始恢復投資熱情外，玫瑰園獨特的營銷理念也開始得到市場認同。

　　綠城集團下設健康服務公司，在全國各地的綠城高端樓盤設立一對一的健康服務中心，這些服務中心有每一位客戶的健康體驗資料，根據不同健康情況提供及時的健康指導。

　　此外，綠城還成立了4點半學校，為客戶的年幼子女提供放學后的短期管理和教育娛樂服務。綠城醫院與療養中心都在籌建中，初期僅對會員客戶開放。

　　豪宅營銷的另一個差異化典范是星河灣。8月8日，上海星河灣將作為星河灣的全國第三站在浦東開盤亮相。業內稱，這將是上海最奢華的一次豪宅開盤。

　　今年5月，星河灣以一家普通的房地產開發企業的身份在上海舉行招聘會，招聘會地址卻選在頂級酒店上海香格里拉(14.4,0.32,2.27%)。引來數百位海歸人士連夜赴上海應試。有分析人士稱，五星級招聘會其實是星河灣在開盤前打造影響力的差異化營銷方式之一。

　　專家表示，“跳出地產做地產”是星河灣營銷的殺手锏。即被業界稱道的跨界營銷。比如將世界奢侈品協會中國俱樂部落戶北京星河灣，還定期舉辦來自世界各地頂級品牌的新品發布、品牌講座、時尚酒會；同時，成立外商俱樂部，嫁接多方資源。這些都成為星河灣產品定位的有效武器。

　　此外，走文化營銷路線的豪宅還有深圳熙園，開發商聯合主流媒體推出訪談節目《財智列傳》，針對高端客戶，介紹商界領袖創業成功傳奇，在目標客戶中產生共鳴。無錫馬山圣芭芭拉豪宅則通過出書等公關活動累積高端有效客戶，其力邀設計師王受之出版的專著《微風吹過圣芭芭拉》，通過闡述美國圣芭芭拉建筑原形、生活方式，潛移默化宣揚“慢城主義、后奢侈主義”等主題概念。

　　據業內人士介紹，隨著2007年國家正式叫停獨棟別墅項目審批，單體別墅可能因資源稀缺性成為樓市最具投資潛力的物業項目。據估計，2008年底，上海大約有2000套左右1500萬/套的單體別墅，到今年上半年，隨著銷售市場的火爆，可投資物業大概在1000多套。“豪宅只要產品過硬，其實不缺少投資對象，但對開發商品牌來說，如何通過差異化營銷快速提升品牌影響力，這是企業未來需要思考的重要話題。”一位開發商表示。