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    　在海外葡萄酒投資中，除了以上兩篇關注的問題外，筆者下文將對波爾多地區酒莊交易市場的特性和中國投資人關注的問題進行介紹。

    　首先，對波爾多酒莊交易的特性做簡單概述：

    　市場小。很多人都知道波爾多地區是世界上最大的葡萄酒產區。根據2009年的統計數據，波爾多地區葡萄園總面積為118900公頃，由57個法定產區（AOC）構成，其中包括 ：梅多克（Medoc）、瑪歌（Margaux）、波亞克（Pauillac）、佩薩克-雷奧良（Pessac-Leognan）、蘇玳（Sauternes）、波美侯（Pomerol），以及圣埃米利永（Saint-Emilion）等諸多著名產區。波爾多有約8000個酒莊和13000名葡萄種植者，年產近8億5千萬瓶葡萄酒，年地區葡萄酒業整體創造約145億歐元的經濟收入。

    　然而，波爾多酒莊交易市場卻是一個很小的市場。據法國鄉村土地管理局（SAFER）2011年和2012年的報告，兩年間波爾多地區僅有72項酒莊交易。通常，即使在以往酒莊交易最頻繁的年份也很少會超過80項交易。由于2013年中國買家收購了20家酒文章來源華夏酒報莊，這一年的交易總數較多，超過了50項交易。

    　 國際化。波爾多作為法國重要的港口，從12世紀就開始向英國大量出口葡萄酒。波爾多人早已習慣接待來自世界各地的投資人。近幾年，俄羅斯和中國的買家格外活躍。

    　其次，我們就中國投資人關注的一些方面做一些解釋。

    　 投資回報率穩定。通常來講，波爾多酒莊的年投資回報率在3%到8%之間。這個回報率與投資其它領域相比并不一定高，但相對穩定。對于很多以分散投資風險為目的買家，這是它的優勢。此外，在近10年間，波爾多的土地普遍升值，有的地方價格翻倍，大大提高了投資回報率。中國作為葡萄酒的新興市場，擁有極大的發展潛力，若中國買家能夠良好地運用國內營銷網絡，投資回報率可大大提高。

　　好的酒莊并不一定有好的城堡。在波爾多地區，擁有非常漂亮城堡的酒莊是少數。很多的酒莊可能只有普通的房子，但由于擁有良好的葡萄園而價值不菲。在波爾多地區的葡萄園價格可以從一公頃一萬五千歐元到七八百萬歐元不等。買家需要根據自已的實際需求來權衡房產和葡萄園之間的重要性。

　　法國鄉村土地管理局（SAFER）不歧視中國買家。法國鄉村土地管理局（SAFER）對酒莊交易確實有優先購買權和審批權，但這是為了更好地提高土地使用情況和鼓勵農業整體發展。無論法國還是外來買家，對酒莊資產進行收購時都需要通過該局審核，并不存在歧視性問題。該局不批準交易或施行優先購買權的機率是非常小的。其實，該局還經常幫助促成酒莊交易以實現土地的良好使用。所以，中國買家不必為此擔心。

　　無需顧慮對葡萄園和酒莊日常的打理和維護 。經營酒莊需要面對的不僅僅是商業風險，而且要面對自然災害。相對商業風險來說，自然災害可能更難預料。旱澇、霜凍、蟲害、疾病等都會使葡萄品質降低、收成減產、影響收益。再加上法國對葡萄園的管理有嚴格的規定，比如： 為了保證每年酒的特性不同，在法國灌溉是違法的。此外，波爾多和世界上很多使用單一葡萄品種釀酒的產區不同，采用混合不同品種的葡萄種植并混合釀酒，也正由此獲得波爾多酒迷人的復合香氣，以及特有的口感。混合種植對葡萄園土壤結構、微氣候的分析要求更細、混合釀造對技術的要求更高。

　　不過，波爾多作為有上千年釀酒歷史的世界頂級產區，擁有大量優秀的技術人員，即使莊主不了解酒莊日常維護和經營也可方便地請到專業人士來打理。

　　（作者系法國世尊律師事務所律師、合伙人，法國不動產律師協會唯一華人會員，巴黎索邦大學國際商法學博士）